2017년 어느날 내집하나 없다는 것에 대한 두려움이 있던 시절
내집 마련 하나 하고 싶어서 부동산 책과 인터넷에서 글을 찾아보던 때
우연히 아기곰님 특강을 들었는데 미국 금리인상 초기시기였음.
금리인상에 따른 시장경제 내용 및 정부대출규제에 대한 강의였으며
부동산 시장 침체 이후 다음 부동산시장의 방향성에 대한 내용을 복기해봄.
왜냐하면 지금이 미국의 급격한 금리인상 시기이며
금리인상의 두려움으로 소비침체가 나타나고 추가대출을 받기 힘든 시기이며
부동산 시장이 침체에 들어선 시기이기 때문임.
한미간 금리 차이로만 보면 2022년이 마치 2005년~2006년과 같은 시기인듯하기도 함.
미국과 한국의 금리가 역전 되었던 시절이 있었음.
결국 2022년 현재 앞으로 경제침체는 오는 것이라 생각하는게 속 편할거 같음.
2017년 어느날 강의 내용의 일부를 복기함.
시장현황
1) 미국 금리인상 시작 : 장기적으로 대출 이자가 상승
2) 대출 규제 강화 : 대출 기준강화 정책(DTI), 거치기간의 축소
3) 공급 과잉 조짐 : 2015~16년 최대 인허가 >> 2018~2019년 입주물량 증가>> 미분양증가
시장현황에 대한 세부내용 해석
1) 미국 금리 인상의 경우
가) 금리인상 적게하면 : 저금리에 따른 유동성 증가 >> 자산시장 버블
나) 금리인상 많이하면 : 금리에 따른 유럽/일본 유동성 자금이 미국으로 가게 됨. (달러강세)
금리인상에 따른 한국 시나리오
미국이 적게 금리인상 : 한국은 올리지 않아도 됨 (이미 한국 금리가 높아서)
미국 많이 올림 : 한국이 적게 올리면 >> 자금유출 >> 원화약세(환율상승)
한국이 많이 올림 >> 유럽/일본 자금유입 >> 원화 강세 >> 수출약화
2) 대출규제 강화의 경우
기존 소유자 큰 영향 없음 (현재상황에 대입하면, 변동금리 선택 소유자만 영향)
신규 매수자 : 실수요자 - 매수자금부족, 상승기대감 부족 >> 매수 수요감소
투자자 - 자본없음 >> 투자금부족으로 수요감소
투자자 중 자본가 : 큰 영향이 없음
주택시장영향 : 실수요감소 > 매매시장 침체 > 전월세난 심화
자금력 약한 주택자 처분증가
가계부채영향 : 주택담보대출 감소, 전세대출 증가,
대출상환금 증가로 인한 내수시장 침체
주택시장 침체 이후 부동산 시장 변화
1) 주택시장 부진(매매수요부진)
2) 시세차익 기대감 부족
3) 임대수요증가(전세, 월세) - 지금은 급격한 금리인상으로 월세선호 > 전세 약세
4) 가구수 증가는 지속 (신혼부부, 가구원 독립) - 특히 요즘 젊은분들은 일찍 독립 > 월세 증가
월세전환(월세 수요증가에 따른 임대인들의 월세 전환 증가)
5) 전세물량 부족(침체에 따른 공급부족, 전세물량의 월세화)
6) 전세가 상승
7) 반전세 및 월세 전환
8) 매매전환(전세부족에 따른 매수)
9) 매매가상승 및 전세가 비율 상승
10) 전세가 비율상승에 따른 깡통전세 우려 >> 11) 반전세 월세 상승
12) 반전세 월세 상승으로 인한 투자 수익 증가
13) 매매가 상승으로 인한 투자 수익 증가
14) 결국 부동산 매수 증가
위 루트는 복합적으로 나타나게 되는 것이며, 꼭 번호순서로 진행되는 것이 아니다.
전체적인 흐름은 부동산 침체가 결국 전세, 혹은 월세 수요로 전이되고
공급은 부족해지면서,,, 다시 전세 혹은 월세가 상승하면
부동산 수익이 증가(임대료인 월세수익율 상승 또는 전세가율 상승)
그리고 부동산 수익이 증가하면 결국 매수수요도 다시 증가하는 루트이다.
결국 경제침체든 경착륙이든 금리는 정상화로 다시 갈 것이고,
(아니면 금리인상에 맞추어 부동산 수익율이 높아질 것이고)
그 과정에서 발생했던 부동산 수요침체는 결국 건설사의 부동산 공급을 줄게 만들고
줄어든 공급은 결국 부동산 수익율이 높아 지게 만들 것이다.
부동산 수익율이 높아지면 결국 매매수요는 다시 늘어날 것이다
부동산 시장의 진행 방향을 알면
부동산 가격하락에 대한 두려움을 떨칠 수 있다.
(마찬가지로 테슬라의 성장성을 알면, 주가 하락의 두려움을 떨칠 수 있다)
*참고로 2018~2019년 쯤 원래 부동산 침체가 와서 2020년쯤도 부동산이 약간 하락했어야 하는데...
초초 저금리(코로나로 금리인하) 시대가 와서 다시 부동산이 급상승했다가
최근 급격한 금리인상으로 인하여 부동산도 급하락을 했다고 봐야함.
그렇다고 금리만이 부동산 가격에 영향을 주는게 아님 (결국은 공급과 부동산 수익율이 더 중요)
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